Handelsbanken Capital Markets écrit dans un récent rapport mercredi matin qu’une nouvelle baisse du prix de vente des biens commerciaux de 17% est attendue.
Les prix ont déjà chuté de dix pour cent par rapport au sommet, et si la maison de courtage a raison dans ses prévisions, la baisse par rapport au sommet sera d’un peu plus de 25 pour cent.
– Je pense que beaucoup avaient imaginé que les investissements immobiliers seraient un refuge plus sûr qu’il n’y paraît aujourd’hui, avec des taux d’intérêt en hausse et une récession en vue. Et il semble que cela ait durement touché le marché des bureaux, déclare l’économiste principale Sara Midtgaard.
La hausse des taux d’intérêt signifie des rendements requis plus élevés
Un terme clé dans l’immobilier commercial est le rendement, qui reflète les exigences de rendement des investisseurs. Le rendement est dérivé des revenus locatifs nets de l’immeuble divisés par la valeur de la propriété.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les exigences de rendement augmentent normalement également, puisque les investisseurs exigent un paiement supplémentaire pour investir dans l’immobilier au lieu de titres sans risque portant intérêt. De plus, la dette devient plus chère, de sorte que le rendement des fonds propres diminue.
Le rapport de Handelsbanken indique que le prix de vente des biens commerciaux a déjà chuté de 10 % et que des taux d’intérêt plus élevés pourraient entraîner de nouvelles baisses de prix en raison d’exigences de rendement accrues.
Le courtage suppose également une croissance négative de l’emploi pour l’année prochaine et 2024. Il a déjà été démontré que cela a un impact majeur sur les prix de location des biens commerciaux, y compris pendant la crise financière. La baisse des prix de location, combinée à des exigences de rendement plus élevées, dépassera à nouveau les prix de vente.
– La dernière fois que nous avons vu l’emploi chuter de plus d’un pour cent, les prix des loyers ont chuté de plus de dix pour cent. Nous ne croyons pas à une baisse aussi importante cette fois-ci, mais vous ne pouvez pas échapper à une baisse des prix de location de toute façon, dit Midtgaard.
En outre, il existe des obligations immobilières d’une valeur de plusieurs milliards à échéance dans les deux prochaines années, obligations qui doivent maintenant être refinancées à un taux d’intérêt beaucoup plus élevé que celui pour lequel elles ont été contractées.
– Près de la moitié de la baisse des prix des logements achevée
Handelsbanken écrit en outre dans le rapport qu’une nouvelle baisse des prix de l’immobilier est attendue et estime que les prix chuteront encore de 3% corrigés des variations saisonnières par rapport au niveau actuel.
Selon Eiendom Norge, les prix des logements en Norvège ont augmenté de 2,4 % jusqu’à présent cette année, mais il y a eu un tournant clair ces derniers mois. Depuis août, la baisse des prix corrigée des variations saisonnières est de 2,6 %, tandis que la baisse des prix nominaux est de 6 % sur la période.
Les hausses de taux rapides et fréquentes de la Norges Bank ont fait que les hypothèques pour la plupart des gens sont devenues nettement plus chères en peu de temps, et le taux d’intérêt directeur a, comme on le sait, une grande influence sur les prix de l’immobilier en Norvège.
Handelsbanken estime un pic de taux d’intérêt de 3% et une baisse des prix de l’immobilier de 4% pour l’ensemble de 2023, calculés en moyenne annuelle.
« Jusqu’à présent, nous n’avons probablement pas vu le plein effet des hausses de taux d’intérêt en septembre ou en novembre. Récemment, le taux d’intérêt directeur a également été encore relevé en décembre, et nous supposons donc que la Norges Bank le relèvera une fois de plus en mars de l’année prochaine. Ainsi, nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier continuent de baisser jusqu’à ce que le prix soit entièrement corrigé à un nouveau niveau reflétant le niveau élevé d’intérêt », indique le rapport.
Des signaux de récession plus clairs
Comme l’ont révélé un certain nombre d’enquêtes, notamment du réseau régional de la Norges Bank, les perspectives de croissance sont sombres pour l’année à venir.
Handelsbanken croit en une baisse du PIB continental de 0,3% l’année prochaine. En comparaison, la Norges Bank avait estimé une baisse du PIB de 0,1 % pour 2023 dans son dernier rapport sur la politique monétaire.
En bref, Handelsbanken estime que les signaux de récession sont désormais encore plus clairs.
– Ce à quoi nous attachons le plus d’importance, c’est le maillage Régional, dont les prévisions de croissance ont été fortement revues à la baisse. À l’exception de l’industrie pétrolière, les perspectives de croissance sont négatives, déclare l’économiste en chef Marius Gonsholt Hov.
Il ajoute également que la baisse du pouvoir d’achat des ménages, qui était jusqu’à présent restée élevée en raison de l’épargne, est davantage engloutie.
– lorsque les salaires réels baissent et que les taux d’intérêt augmentent, cela met la consommation sous pression.
Handelsbanken croit en outre à une augmentation du chômage à 2,1% l’année prochaine, et entre 2,3 et 2,4% en 2024, mais émet des réserves sur le fait que la hausse du chômage pourrait être atténuée par une baisse de la participation à la population active.
« Lorsque la demande de main-d’œuvre faiblit, nous verrons généralement que la participation au marché du travail diminue quelque peu. Cela ralentira à son tour la hausse du chômage », indique le rapport.
Je pense que l’inflation redescendra vers l’objectif d’ici 2024
Handelsbanken s’attend à une inflation totale et sous-jacente de 4,1 et 4,5 pour cent respectivement sur une base annuelle l’année prochaine, un peu en deçà de ce que la Norges Bank elle-même a supposé. Après cela, une inflation totale de 1,5 % et une inflation sous-jacente de 2,3 % en 2024 sont estimées.
Dans le rapport, la maison de courtage suppose que l’inflation sous-jacente culminera au cours du premier trimestre de l’année prochaine. Il est fait référence, entre autres, à la baisse des prix des matières premières, à l’amélioration des chaînes de valeur mondiales et à une diminution de la pression sur les capacités de l’économie norvégienne. Cela peut donner à penser que la hausse des prix des biens et services produits en Norvège se modérera également.
« La croissance des salaires pour l’année prochaine est estimée à 4,7 %, après 3,9 % cette année. Cependant, nous pensons que l’effet inflationniste de cette situation est quelque peu limité par le fait que la part des salaires est encore faible. Cela laisse de la place pour une croissance accrue des salaires, sans que les entreprises aient à augmenter les prix de détail en conséquence lors du prochain cycle », indique le rapport.
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