La chute des valeurs immobilières est à peine terminée

Sur le marché de l’immobilier commercial, il y a eu un changement majeur de sentiment et d’activité depuis l’été. Une inflation étonnamment élevée a rendu les banques centrales de plus en plus agressives et a contribué à une hausse marquée des anticipations de taux d’intérêt en peu de temps. Les taux d’intérêt du marché témoignent des craintes de récession tant pour la Norvège que pour les États-Unis.

L’immobilier est capitalistique et donc sensible aux taux d’intérêt, et les actions immobilières ont été sévèrement sanctionnées en bourse cette année. Sur le marché des obligations d’entreprises, les spreads de crédit ont considérablement augmenté et la liquidité s’est tarie.

Selon l’enquête sur les prêts de la Norges Bank pour le troisième trimestre, les banques mettent en garde contre un resserrement des pratiques de crédit en matière d’immobilier commercial à l’avenir, et plusieurs acteurs immobiliers perçoivent les banques comme déjà presque fermées. Ces derniers mois, la situation de financement est devenue très exigeante pour de nombreux acteurs, tant en Norvège qu’en Europe.

Les Suédois, qui constituent habituellement un groupe important d’acheteurs sur le marché norvégien de l’immobilier commercial par exemple, ne sont plus présents de la même manière.

Les processus de vente prennent désormais plus de temps et les acheteurs potentiels trouvent plus souvent des excuses pour se retirer en cours de route. L’incertitude plane sur l’activité du marché des transactions pour l’immobilier commercial comme une main moite.

L’augmentation significative des coûts de financement et la détérioration des perspectives économiques en peu de temps signifient que ce qui était perçu comme le prix du marché pour une propriété plus tôt cette année est désormais dépassé. Il y a parfois une grande distance entre la perception qu’ont l’acheteur et le vendeur de ce que vaut un bien, mais aussi entre les acheteurs potentiels.

Étant donné que moins de transactions sont effectuées, il est également plus exigeant d’évaluer où en est le marché. La hausse marquée des taux d’intérêt signifie qu’il existe une pression à la hausse sur l’exigence de rendement de l’immobilier (« rendement »). Chez Akershus Eiendom, nous avons ajusté nos estimations du « rendement » dans tous les segments immobiliers, et comme nous l’évaluons, l’exigence de rendement sur les meilleures propriétés (« prime ») à Oslo est passée de 3,3 % avant l’été à 3,75 % cent maintenant.

En raison de la forte hausse des taux d’intérêt, l’exigence de rendement augmentera probablement encore à court terme, mais il est très incertain de savoir dans quelle mesure. Tout dépend si les taux d’intérêt restent élevés ou baissent davantage.

Du bon côté des propriétaires, le marché locatif est en ébullition cette année. La proportion d’espaces de bureaux vacants, en particulier dans le centre d’Oslo, est si faible qu’il existe une concurrence pour les espaces. Les prix des loyers ont ainsi fortement augmenté, ce qui, isolément, contribue à faire monter la valeur des propriétés.

Cependant, selon notre évaluation, la hausse des taux d’intérêt et des exigences de rendement cette année a compensé la hausse des prix des loyers, et à juste titre.

Selon nos calculs, la valeur des propriétés a culminé au début de l’année et à la fin du troisième trimestre, elle avait chuté de 5 à 15 % par rapport au sommet, selon l’emplacement et les baux.

L’année prochaine, nous nous attendons à une croissance plus modeste des prix de location, et si les exigences de rendement continuent d’augmenter, cela exercera une pression à la baisse supplémentaire sur les valeurs immobilières.

Indépendamment de ce que l’on pense de l’évolution dans les mois à venir, il faut probablement se rendre compte que la hausse des valeurs immobilières tout au long de la pandémie a été tirée par des taux d’intérêt artificiellement bas, adaptés à une situation de pandémie. Dans une situation plus normale pour l’économie norvégienne, les taux d’intérêt et les exigences de rendement seront nécessairement plus élevés. Les taux d’intérêt à long terme et les écarts de crédit sur le marché actuel sont élevés et finiront probablement par diminuer, mais il est difficile de dire comment et quand nous reviendrons à des niveaux plus normaux.

Les attentes en matière de taux d’intérêt ont augmenté rapidement, et peut-être que l’économie réelle et l’inflation commencent à surprendre à la baisse, de sorte que les attentes en matière de taux d’intérêt baissent tout aussi rapidement ?

Peut-être. Peut être pas.

L’incertitude est en soi l’un des plus gros problèmes des marchés en ce moment. De nombreux acteurs se sont assis sur la clôture en prévision de perspectives économiques plus claires. On peut espérer qu’il se desserrera avant trop longtemps.

Si le taux d’intérêt directeur en Norvège et aux États-Unis atteint son maximum en hiver, l’activité pourrait reprendre davantage. Même si les taux d’intérêt sont alors encore élevés, on sait, à tout le moins, que la prochaine décision de la banque centrale sera une baisse des taux d’intérêt. Cela s’est produit à plusieurs reprises avant que le sentiment du marché ne s’inverse lorsque la politique monétaire a changé de direction. Mais pour qu’il se détende sur le marché, il faudra en tout état de cause un plus grand consensus sur la localisation des valeurs immobilières, afin que vendeurs et acheteurs puissent se rencontrer plus facilement.

Et il faut sans doute se rendre compte que l’ajustement à la baisse des valeurs immobilières n’est pas encore tout à fait au rendez-vous.

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