Difficile d'imaginer un ralentissement du marché du logement maintenant - 3

Les prix des maisons ont considérablement augmenté au cours de nombreuses années. Si l’on regarde les chiffres d’Eiendom Norge pour la période de 2003 à aujourd’hui, la croissance des prix de l’immobilier est supérieure à 200 %. La période pandémique a été caractérisée par une croissance exceptionnellement forte des prix des logements – de janvier 2020 à août de cette année, les prix des logements ont augmenté de plus de 20 %.

Au cours des derniers mois, nous avons connu une baisse des prix des logements d’un total de 6,5 %. C’est une chute solide, et il y a de nombreuses indications que la chute se poursuivra pendant encore quelques mois.

Faut-il s’inquiéter de la chute des prix de l’immobilier cet automne ?

Non pas encore.

La baisse des prix des logements est une réponse naturelle au resserrement de la politique monétaire et peut également être en partie une correction après que certaines personnes ont choisi d’accélérer leurs plans de déménagement pendant la pandémie. Les deux parties entraînent une baisse de la demande de logements et donc une baisse des prix des logements. Les calculs de Housing Lab montrent néanmoins que les prix des logements à la fin du troisième trimestre se situaient à un niveau qui peut être soutenu par l’évolution des moteurs économiques du marché du logement.

Il est compréhensible que de nombreuses personnes s’inquiètent lorsque les prix de l’immobilier chutent. Pour les Norvégiens lourdement endettés, cela peut signifier que les plans de rénovation doivent être reportés, car il sera plus difficile de refinancer l’hypothèque, tandis que dans le même temps, une baisse des fonds propres peut rendre plus difficile le déménagement.

D’un autre côté, la baisse des prix des logements, prise isolément, facilitera l’implantation de ceux qui se trouvent à l’extérieur sur le marché du logement.

Il ne faut pas banaliser les effets qu’une chute brutale des prix de l’immobilier peut avoir sur l’économie, tant au niveau micro qu’au niveau macro. Mais y a-t-il des signes que nous sommes face à un point de basculement ?

Dans le.

Chez Housing Lab, nous estimons chaque trimestre un modèle qui nous donne une estimation des prix dits fondamentaux de l’immobilier. Il s’agit du niveau des prix des logements qui peut être soutenu par l’évolution des revenus des ménages, du parc de logements, des intérêts (corrigés des déductions fiscales), ainsi que par la croissance démographique. Nous avons calculé cet indice jusqu’en 2000.

Nos chiffres montrent que les prix de l’immobilier à certaines périodes sont supérieurs au prix fondamental, tandis qu’à d’autres périodes, ils sont inférieurs au prix fondamental. Il arrive généralement qu’une période de prix immobiliers surévalués soit suivie d’une période de prix immobiliers sous-évalués.

À l’exception d’une courte période à la suite des fortes baisses de taux d’intérêt après l’introduction du virus corona en mars 2020, nos calculs montrent que les prix des logements ont été surévalués depuis 2016 et jusqu’à très récemment. Le dernier calcul a été effectué pour le troisième trimestre de cette année. Ensuite, les chiffres montrent que les prix de l’immobilier se situaient à un niveau cohérent avec l’évolution des moteurs fondamentaux.

Rien dans ces chiffres n’indique donc que les prix de l’immobilier ne soient ni sous-évalués ni surévalués. C’est plutôt un signe de bonne santé que les prix de l’immobilier se situent à un niveau qui peut être soutenu par l’évolution des moteurs économiques.

Cela aurait été plus inquiétant si, après les hausses de taux d’intérêt, on avait observé une forte surévaluation – alors la hauteur de la chute aurait pu être importante.

Qu’en est-il du temps à venir?

Le modèle utilisé pour quantifier les prix fondamentaux n’est pas un modèle de prévision, mais il peut tout de même être utilisé pour faire quelques raisonnements financiers simples.

Il montre que le taux d’intérêt a un fort effet négatif sur les prix des logements. Il faut également un certain temps avant qu’une augmentation des taux d’intérêt n’atteigne pleinement le marché du logement, de sorte que les développements récents sont tout à fait compatibles avec la hausse des taux d’intérêt.

Le taux directeur augmentera encore de 0,5 point de pourcentage au cours des six prochains mois, selon les estimations de la Norges Bank, avant de se stabiliser et d’être progressivement ajusté à la baisse car l’inflation diminue, tandis que le chômage augmente quelque peu.

Étant donné que toutes les augmentations de taux d’intérêt sont intégrées au marché du logement, l’effet négatif sur les prix des logements diminuera. Cela en soi laisse présager que la chute s’arrêtera dans quelques mois.

Dans le même temps, l’économie norvégienne se porte bien. Le chômage est faible et il est difficile d’imaginer un effondrement du marché du logement sans que de nombreuses personnes ne soient au chômage. Même pendant la crise bancaire des années 1990, lorsque le chômage dans le contexte norvégien était très élevé, il y avait relativement peu de défauts de paiement sur les prêts hypothécaires.

Dans le même temps, des rapports font état d’une activité de construction lente, en particulier à Oslo. C’est peut-être l’amortisseur le plus important pour le marché du logement – en particulier dans la capitale, où au fil du temps, il y a eu trop peu de constructions par rapport à l’afflux. En effet, une construction plus faible signifie une offre de logements réduite. Lorsque l’offre diminue, les prix des maisons augmentent.

Le taux d’intérêt est un moteur fondamental qui peut bien expliquer la baisse des prix des logements. La construction de logements est un moteur fondamental qui tire dans la direction opposée.

En somme, peu de choses suggèrent que nous devrions parler d’une atmosphère de crise sur le marché du logement. Il est plutôt naturel que le marché du logement se corrige lorsque les taux d’intérêt augmentent. Il continuera probablement à le faire pendant un certain temps encore, avant de se stabiliser.

N’oublions pas non plus que les prix des logements ont augmenté de plus de 20 % pendant la seule pandémie. Dans ce contexte, 6,5% n’est pas une très grosse baisse.

Le chômage est faible et il est difficile d’imaginer un effondrement du marché du logement sans que de nombreuses personnes soient au chômage


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