Le test de prêt pour les acheteurs de maison devrait être rendu encore plus réaliste

La version actuelle du test de résistance des règles de prêt – les emprunteurs doivent supporter une augmentation des taux d’intérêt de cinq points de pourcentage – est irréaliste. Il est bon que cette exigence soit réduite à trois points de pourcentage à partir de la nouvelle année.

C’est depuis longtemps le soi-disant ratio d’endettement – dette par rapport au revenu annuel brut – dans la réglementation des prêts qui, pour beaucoup, a été décisif pour le montant du prêt qu’ils obtiennent de la banque. Avec des taux d’intérêt plus élevés, la version actuelle du test de résistance – que vous devez supporter une augmentation des taux d’intérêt de cinq points de pourcentage – deviendra de plus en plus importante pour le montant du prêt que vous obtenez.

Il est regrettable. Après une période de taux d’intérêt historiquement bas, les taux d’intérêt ont augmenté au cours de la dernière année. La Norges Bank a estimé que le taux d’intérêt neutre (nominalement) se situe quelque part entre 1,5 et 2,5 % (voir Norges Bank Staff Memo 7-2022). Grosso modo, le taux d’intérêt neutre peut être considéré comme le niveau du taux directeur qui assure l’équilibre de l’économie, en ce sens qu’il n’est ni contraignant ni stimulant.

Si le taux d’intérêt neutre est tel qu’estimé par la Norges Bank, cela signifie que nous pouvons envisager des taux d’intérêt hypothécaires qui fluctuent autour de trois à quatre pour cent avec des majorations normales. Cela signifie qu’aujourd’hui, nous sommes assez proches du taux d’intérêt neutre, alors qu’il y a deux ans, nous étions nettement en dessous.

La probabilité que les taux d’intérêt augmentent significativement diminue lorsque le taux d’intérêt se rapproche du taux d’intérêt neutre.

En termes simples : il devient de moins en moins réaliste que les taux d’intérêt augmentent d’autant plus qu’ils sont en premier lieu élevés.

C’est en soi un bon argument qu’une modification du test de résistance avait du sens. En outre, le test de résistance ne tient pas compte du fait qu’une hausse des taux d’intérêt de cinq points de pourcentage est peu susceptible de se produire du jour au lendemain. Même au cours de la dernière année, lorsque nous avons connu une hausse rapide des taux d’intérêt à partir de niveaux historiquement bas, les taux d’intérêt n’ont augmenté que de « seulement » 2,5 points de pourcentage.

Il est donc réjouissant que le ministre des Finances ait décidé de réduire le test de résistance d’une augmentation des taux d’intérêt de cinq points de pourcentage à une augmentation des taux d’intérêt de trois points de pourcentage.

Bien que ce changement soit un pas dans la bonne direction, il y a encore des choses à faire pour rendre le test de résistance plus réaliste. Le test de résistance ne tient pas compte du fait qu’il est normal de voir une croissance des salaires pendant la période où le taux d’intérêt change.

Il ne faut pas oublier qu’il arrive souvent que le taux d’intérêt soit augmenté lorsque les choses vont bien dans l’économie norvégienne.

Il serait donc judicieux et plus réaliste de baser une augmentation de salaire sur ce test de résistance.

Pour illustrer : Regardons une famille composée de deux adultes et deux enfants. Les deux enfants ont une place à temps plein à SFO (AKS à Oslo) et les parents ont un revenu annuel combiné de 1,2 million. La famille possède une voiture électrique.

Ils veulent contracter un prêt de cinq millions de couronnes, ce qui représente un peu plus de quatre fois leurs revenus. Ils fournissent également 20% de capitaux propres.

Le long de ces paramètres, la famille est donc dans les exigences énoncées dans les règlements de prêt.

Si l’on soustrait la consommation que les banques doivent prendre en compte lors de la réalisation du test de résistance – la consommation dite Sifo – et les dépenses d’emprunt, la famille se retrouve avec environ 8 000 NOK par mois. La famille a donc fondamentalement une économie saine.

Si nous les forçons à faire face à une augmentation des taux d’intérêt de trois points de pourcentage avec le revenu d’aujourd’hui, ils ne passeront pas, en revanche, les exigences de la réglementation.

• Ils n’obtiendront pas de prêt à moins que la banque n’utilise le quota de flexibilité.

Et si on supposait que la famille connaît une croissance des salaires dans le temps, tout en tenant compte du fait que les dépenses du Sifo suivent la hausse générale des prix ?

J’ai utilisé les dernières estimations de la Norges Bank pour la croissance des salaires et des prix pour faire quelques calculs simples.

• Avec cette augmentation de salaire, la famille aurait déjà réussi le test de résistance au bout d’un an.

À moins d’imaginer que le taux d’intérêt augmentera de trois points de pourcentage au cours d’une année, cette famille sera frappée par un test de résistance – qu’elle réussira bientôt. C’est dommage, d’autant plus que la probabilité que le taux d’intérêt augmente autant en si peu de temps est très faible, étant donné que le taux d’intérêt est proche du taux d’intérêt neutre.

Ne nous arrêtons pas là.

Que se passe-t-il si nous imaginons que la Norges Bank n’augmente pas le taux d’intérêt de trois points de pourcentage momentanément. Au lieu de cela, le taux d’intérêt augmente d’un point de pourcentage chacune des trois prochaines années.

• Dans ce cas, la famille ne sera jamais affectée par le test de résistance

La famille se retrouve même avec une bonne somme d’argent après avoir pris en compte les dépenses de Sifo et les coûts d’emprunt.

Avec un taux d’intérêt proche du taux neutre, le moment est venu de réfléchir plus attentivement au stress test dans la réglementation des crédits. Le passage de cinq à trois points de pourcentage est un pas dans la bonne direction. Dans la période allant jusqu’à fin 2024, il faudrait également réfléchir à la conception éventuelle de :

• un test de résistance dynamique, qui suppose que les taux d’intérêt augmentent normalement progressivement, dans le temps,
• que les ménages ont tendance à connaître une croissance des salaires nominaux.

Cela rend le calcul plus compliqué, mais ce n’est pas un argument contre un changement en soi. Parce que très peu de gens ne savent pas comment est calculée la consommation du Sifo, n’est-ce pas ?

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