La chute des prix de l’immobilier devient rapidement un frein au mouvement DN

Au cours des deux derniers mois, il y a eu des signes de redressement du marché du logement, avec une baisse des prix des logements en septembre et en octobre. La chute des prix de l’immobilier est une réaction naturelle à la hausse des taux d’intérêt et une correction après deux années de forte croissance des prix de l’immobilier. Il y a de nombreuses indications que l’automne se poursuivra tout au long de l’hiver.

Qui est réellement touché par une baisse des prix de l’immobilier ?

Tout le monde – à l’exception des primo-accédants, qui peuvent acheter une maison à moindre coût – et de ceux qui disposent d’une grande valeur nette et qui vont acheter une maison plus grande.

Le défi de la chute des prix de l’immobilier est que de nombreuses personnes ne peuvent pas se permettre de déménager, car une partie de leur capital est perdue. Une réduction du quota dit de flexibilité, telle que proposée par Finanstilsynet, renforcera cet effet.

Dans cet article, nous allons rencontrer Anders, Tore, Per et Even pour voir comment la chute des prix de l’immobilier les affecte.

• Anders est primo-accédant et dispose d’un certificat de financement qui lui permet d’acheter une maison pour quatre millions. Avec une baisse des prix des logements de dix pour cent, il pourra avoir plus de choix de maisons ou contracter un prêt plus petit.

En tant que primo-accédant, il est donc satisfait de la baisse des prix de l’immobilier – du moins si elle se calme après son achat.

• Tore possède une maison évaluée à quatre millions, mais il souhaite déménager dans une maison identique dans la rue voisine, qui coûte le même prix que la maison qu’il possède aujourd’hui.

Tore est donc un acheteur et un vendeur sur exactement le même marché. Beaucoup prétendent qu’il ne sera pas affecté par la baisse des prix de l’immobilier, mais c’est un peu imprécis.

Tore a 20% de capitaux propres dans la maison, et donc un prêt de 3,2 millions. Si les prix des maisons chutent de 10 %, la maison vaut 3,6 millions. Avec un prêt de 3,2 millions, les capitaux propres sont réduits de moitié à 400 000 – la valeur du prêt ne baisse pas même si les prix des maisons baissent.

En conséquence, Tore s’est retrouvé dans une drôle de situation. Bien que la valeur de la nouvelle maison ait chuté à 3,6 millions, il ne dispose que de 11% de capitaux propres. Si la banque n’utilise pas le quota de flexibilité pour lui accorder un prêt, il ne peut pas se permettre d’acheter une maison exactement la même que celle qu’il possède déjà.

Plus les exigences d’équité sont strictes, ou plus le quota de flexibilité est bas, plus les gens se retrouveront dans la même situation que Tore.

Si nous incluons également les coûts de transaction, tels que les frais de document et les frais de courtage, il en faut encore moins pour se retrouver dans une telle situation.

• Per veut déménager dans une maison plus grande. Il possède actuellement une maison d’une valeur de quatre millions, mais souhaite déménager dans une maison qui coûte six millions. Il a un million de capitaux propres.

Si les deux maisons chutent de dix pour cent, il peut sembler que Per fait une bonne affaire ; ce qu’il vendra vaudra 400 000 de moins, tandis que ce qu’il achètera vaudra 600 000 de moins. Pas mal – il a presque économisé 200 000 car les prix de l’immobilier ont chuté. Attendre. Le problème est que ses fonds propres tombent à 600 000. Même si la maison qu’il va acheter a perdu de la valeur, il n’a plus la possibilité d’acheter la plus grande maison – il n’a pas assez de fonds propres, car 600 000 ne représentent que 11 % de 5,4 millions.

Ceux qui souhaitent se moderniser sur le marché du logement peuvent donc également être touchés par une baisse des prix des logements, puisque les fonds propres ne suffisent plus.

Ceux qui gagnent, en revanche, sont ceux qui ont à la fois des fonds propres élevés et qui passent à quelque chose de plus cher.

• Et même ? Il possède une maison d’une valeur de six millions, mais en a assez de rénover, il veut donc déménager dans une maison plus petite. Ça coûte quatre millions. Même a deux millions en capitaux propres.

Les deux maisons perdent dix pour cent en valeur. Étant donné que la maison qu’il possède vaut maintenant 5,4 millions et qu’il a un prêt de 4 millions, la valeur nette sera réduite à 1,4 million. Mais Even peut toujours acheter la nouvelle maison.

Même par conséquent, il ne devient pas moins mobile et peut très bien se déplacer. Le prix qu’il paie est qu’il a « perdu » 600 000 NOK en fonds propres.

Ceux qui sont les plus durement touchés par une baisse des prix de l’immobilier sont donc ceux qui ne disposent pas de fonds propres élevés et qui doivent acheter et vendre quelque chose de similaire ou de plus grand, sur le même marché, car ils risquent de perdre complètement cette opportunité.

Il s’agit souvent de jeunes ou de personnes sur le point de fonder une famille.

Les gagnants sont les primo-accédants et ceux qui ont un capital élevé qui vont acheter quelque chose de plus cher.

Avec une forte baisse des prix de l’immobilier, on peut donc avoir moins de mobilité sur le marché du logement, ce qui à son tour affecte la mobilité sur le marché du travail. Une partie de cela peut être gérée à l’aide du quota de flexibilité dans la réglementation des prêts, mais cela affectera ceux qui ont précédemment été prioritaires ici.

Un resserrement du quota de flexibilité, comme l’a proposé le Finanstilsynet, intensifiera les problèmes de mobilité en cas de baisse des prix de l’immobilier.

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