Nous assistons à un changement de tendance sur le marché du logement

Tout d’abord, nous avons observé un net tournant dans les chiffres de septembre, et l’impression s’est renforcée en octobre. Les prix des logements ont chuté de 0,8 % en octobre corrigé des variations saisonnières par rapport à septembre, conformément à ce que nous attendions de Handelsbanken Capital Markeds.

L’inventaire du nombre de maisons invendues s’accumule rapidement. De haut en bas, nous nous attendons à ce que les prix des maisons chutent d’environ 7,5 % (données désaisonnalisées). Mais si nous regardons plus loin : obtiendrons-nous alors la même hausse des prix de l’immobilier que celle que nous avons connue auparavant ?

Nous ne le pensons pas.

De l’autre côté de cette baisse des prix de l’immobilier, nous prévoyons que les prix de l’immobilier n’augmenteront que modérément. Cependant, il y a une ville qui peut se démarquer : Oslo. Dans la capitale, nous prévoyons que les prix des logements augmenteront plus que les prix nationaux des logements au fil du temps.

Comme on le sait, un certain nombre de facteurs façonnent les perspectives du marché norvégien du logement. Lorsque nous examinons les moteurs qui affectent le marché du logement au fil du temps, nous nous intéressons aux taux d’intérêt hypothécaires, à la croissance des salaires, à la relation entre la construction de logements et la croissance démographique et à la réglementation du crédit :

• Le taux directeur a été fixé à un rythme très rapide et la Norges Bank n’a probablement pas fini de se resserrer. Nous envisageons un pic de taux d’intérêt de 3,25 % l’été prochain.

Il est bien sûr difficile de prédire le taux d’intérêt directeur à plusieurs années d’ici, mais plusieurs facteurs indiquent que le taux d’intérêt se resserrera à long terme. Les prix du marché dans un taux d’intérêt directeur compris entre 2,5 et 2,75 pour cent sur un horizon de cinq à dix ans, ce qui implique un taux d’intérêt hypothécaire d’environ 4,25 pour cent.

• En ce qui concerne les attentes salariales, la récente enquête sur les attentes de la Norges Bank montre que les acteurs de la vie active s’attendent à une croissance des salaires de 3,4 pour cent d’ici cinq ans. Si les attentes se réalisent, cela signifiera que les taux d’intérêt hypothécaires seront nettement supérieurs à la croissance des salaires. Cela signifie que le marché du logement ne reçoit pas le même stimulus des taux d’intérêt que nous avons vu au fil du temps.
• Le marché du logement ne bénéficie plus du même soutien démographique qu’auparavant.

En Norvège, environ 80 % des Norvégiens vivent dans des logements indépendants. Cela signifie que si un ménage met un logement sur le marché, ce même ménage doit également acheter un logement sur le même marché. Nous échangeons donc nos maisons entre nous. Ce qui contribue à augmenter la demande nette de logements, ce sont donc les primo-accédants. Au cours des dix dernières années, la croissance annuelle, mesurée par la croissance démographique dans le groupe d’âge 20-35 ans, a fortement augmenté.

Il a contribué à stimuler le marché du logement auprès des primo-accédants.

Maintenant, cependant, les flèches pointent vers le bas. Selon les projections démographiques de Statistics Norway, la croissance démographique annuelle dans le groupe d’âge 20-35 ans devrait être négative. Par conséquent, le marché de l’habitation ne subira pas la même pression de la demande de ce groupe d’acheteurs au cours des prochaines années.

• Les réglementations hypothécaires aident à fixer un plafond sur le montant qu’un ménage peut emprunter. Nous n’envisageons pas que le ministère des Finances assouplisse ou durcisse les réglementations de si tôt.

Maintenant que les taux d’intérêt augmentent, ils font partie du travail de resserrement. On n’a pas nécessairement besoin d’une réglementation du crédit au sommet. Dans le même temps, nous ne voyons aucune raison d’ouvrir davantage de crédit et de risque lorsque les taux d’intérêt augmentent. Étant donné que la réglementation générale sur les prêts hypothécaires ne sera pas modifiée dans les années à venir, il y aura un plafond sur les emprunts des Norvégiens et donc sur la croissance des prix des logements.

Même si l’on imagine que le boom immobilier est terminé pour la Norvège, Oslo se démarque. Certes, nous prévoyons une plus forte baisse des prix de l’immobilier de haut en bas à Oslo que pour les prix nationaux de l’immobilier. Mais après la chute, les prix des logements dans la capitale pourraient augmenter mer que les prix nationaux de l’immobilier.

Il y a très peu de construction de logements en Norvège en général, mais l’offre à Oslo était mince avant même la chute de la construction. Cela met une pression supplémentaire sur le marché d’Oslo.

En résumé : Nous envisageons un changement de tendance pour le marché du logement norvégien. Nous sommes dans une nouvelle ère où les taux d’intérêt réels – intérêts après déduction de l’inflation – devraient augmenter, après une longue période où ils ont baissé ou sont passés en dessous de zéro. On ne peut donc pas regarder en arrière pour prédire l’avenir du marché immobilier.

Après une chute attendue des prix de l’immobilier de près de 7,5 %, nous imaginons que les prix de l’immobilier augmenteront modérément – mais pas de la même manière que par le passé.

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