Le marché du logement est entre les mains de Vedum - 3

À l’heure actuelle, le marché du logement est en plein bouleversement, et la Norvège n’est pas la seule. Dans de nombreux pays, les prix des logements chutent fortement en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la suppression progressive de la relance de l’économie par le coronavirus. Heureusement, la croissance des prix des logements pendant la pandémie de mars 2020 à mars de cette année n’était que de 18 % en Norvège.


Henning Lauridsen

Henning Lauridsen

De même, les statistiques des prix des logements pour octobre ont montré la plus faible évolution des prix depuis la crise financière.

Nous sommes maintenant au milieu d’un changement important dans le marché du logement. En septembre et octobre, les prix des maisons ont chuté de 4,2 %. Si la chute se poursuit à ce rythme, l’évolution des prix des logements en Norvège cette année se terminera probablement autour de zéro pour cent. De plus, 2023 sera très probablement faible.

La poursuite du développement du marché du logement est désormais entre les mains des autorités et du ministre des Finances Trygve Slagsvold Vedum.

La semaine dernière, le délai de consultation pour la réglementation des prêts a expiré. La proposition de Finanstilsynet au ministère des Finances est de resserrer encore le rationnement du crédit. Espérons que le ministre des Finances prendra une décision bien avant Noël.

La conclusion devrait être simple : la régulation des prêts a joué son rôle et elle doit être abolie.

Le précurseur de la réglementation des prêts, la réglementation hypothécaire, a été introduit en 2015 à titre de mesure temporaire, et la justification de la réglementation était le régime de taux d’intérêt alors bas et la perspective de taux d’intérêt persistants.

Cette année, le taux directeur a été normalisé. Il n’y a pas non plus de perspective de taux d’intérêt bas. Au contraire. Cela signifie que la principale justification de la réglementation, les taux d’intérêt bas, n’est plus présente.

La Norvège n’a jamais eu auparavant de réglementations strictes en matière de prêt en plus d’un taux directeur aussi élevé. Comme si cela ne suffisait pas, le devoir de conseil des banques sera remplacé par un devoir de refus dès le Nouvel An avec la nouvelle loi sur les conventions financières.

Cela rendra le chas de l’aiguille pour obtenir un prêt très étroit.

Dans le même temps, nous assistons actuellement aux ventes de maisons neuves les plus faibles en Norvège depuis la crise financière, selon les chiffres des fabricants de logements. À Oslo, par exemple, pas un seul nouveau projet de logement n’a été mis en vente après l’été.

Peu de maisons vendues aujourd’hui signifie peu de maisons construites demain, ce qui peut à son tour causer un problème de prix des maisons un peu plus tard. Il y a en fait un besoin pour les maisons qui ne sont pas construites.

La population augmente à nouveau en raison du retour des travailleurs migrants après la pandémie. Et il y a beaucoup de réfugiés venant d’Ukraine. Jusqu’à présent cette année, plus de 32 000 sont arrivés. UDI prévoit l’arrivée de 40 000 personnes cette année et de 30 000 l’année prochaine.

La poursuite du rationnement du crédit renforcera la forte baisse des prix des logements cet automne et se traduira par une très faible construction de logements à l’avenir. Cela aura des conséquences négatives tant pour l’économie norvégienne que pour le PIB, le marché du travail et le marché du logement.

Le maintien de la réglementation des prêts est donc une expérience de stabilité financière. La combinaison de taux d’intérêt normaux, du maintien de la réglementation des prêts et de la nouvelle loi sur les accords financiers à partir du Nouvel An peut déclencher des déséquilibres financiers.

Un tel scénario est en totale contradiction avec l’intention du règlement de prêt de contribuer à la stabilité financière.

Si la réglementation est maintenue, elle entraînera un affaiblissement de la demande de logements et touchera durement la construction de logements. Nous l’avons vu plusieurs fois auparavant : en période d’incertitude, la construction de logements chute toujours.

Le taux d’intérêt est le prix de l’argent. Et, comme tout le monde le sait, un prix plus élevé entraîne une baisse de la demande. Par conséquent, l’intérêt en lui-même réduira la demande de crédit et régulera le niveau d’endettement.

Qui plus est : l’inflation ronge la dette, et de nombreux ménages connaîtront maintenant une réduction de leur dette réelle. Il réduit intrinsèquement les risques pour le secteur des ménages en termes de stabilité financière.

Ces dernières années, nous avons également reçu des recherches sur les effets de la réglementation des prêts, que l’Autorité norvégienne de surveillance financière ignore de manière intéressante dans sa note de consultation. Entre autres choses, Aastveit, Juelsrud et Wold (2022) de la Norges Bank montrent que nous obtenons des ménages plus vulnérables avec la réglementation des prêts.

Le règlement affecte le comportement des promoteurs sur le marché du logement de sorte qu’avant l’achat d’une maison, ils accumulent des liquidités et des fonds propres, puis les vident et vivent de la marge après l’achat d’une maison. Cela rend le groupe le plus endetté et le moins de fonds propres plus vulnérable à la fois à la baisse des prix de l’immobilier et à la perte de revenus et de travail.

Paradoxalement, ce groupe est ce que la réglementation des prêts vise à rendre moins vulnérable.

Le rationnement du crédit ne traite donc pas les causes de la hausse des prix des logements, de la trop faible construction de logements, mais uniquement les effets de la faiblesse de la construction de logements. En outre, la réglementation a ses propres effets secondaires tels que l’augmentation des inégalités.

Il est donc sage d’abolir la réglementation des prêts maintenant, avant qu’elle ne déclenche des déséquilibres financiers dans l’économie norvégienne.

Il y a en fait un besoin pour les maisons qui ne sont pas construites


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