Chercheur en logement sur les prix des logements : - Le facteur X est maintenant l'ampleur de la chute - 3

Pour la première fois depuis 2016, mis à part une courte période où la pandémie a éclaté, les prix des logements en Norvège sont désormais « corrects », selon la dernière édition du soi-disant indicateur de bulle du Housing Lab.

L’indicateur de bulle compare les prix réels des logements avec ce que des conditions fondamentales telles que la croissance démographique, le revenu disponible des ménages, ainsi que les intérêts réels, c’est-à-dire les intérêts moins l’inflation et les déductions fiscales, indiqueraient. Les chercheurs sur le logement d’Oslomet estiment que les prix des logements en Norvège n’étaient surévalués que de 0,05 % à la fin du troisième trimestre de l’année.

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– Si vous regardez la situation dans son ensemble, à partir de 2016, il y a eu une période où les prix des logements ont été surestimés, explique le chercheur et directeur adjoint du Housing Lab, André Kallåk Anundsen.

Anundsen fait référence au fait que ces deux niveaux de prix sont maintenant en équilibre comme un signe de santé pour le marché du logement.

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Parfois, les prix réels des maisons ont été supérieurs de plus de 15 % aux prix fondamentaux des maisons. Si les prix de l’immobilier sont fortement surestimés, cela indique que les prix de l’immobilier sont gonflés – comme une bulle. Et les bulles peuvent éclater.

– La dette est si terriblement élevée

L’explication peut-être la plus importante de la chute des prix de l’immobilier cet automne – et de l’équilibre de l’indicateur de bulle – est peut-être la hausse des taux d’intérêt. Et avec la hausse des taux d’intérêt, il est naturel que les prix baissent, estime Anundsen.

– Le facteur X est maintenant l’ampleur de la baisse, intervient-il.

Il y a certaines conditions dans le marché du logement d’aujourd’hui que nous n’avons jamais vues auparavant.

– La dette est si terriblement élevée pour beaucoup, et certains ménages n’ont jamais connu d’augmentation des taux d’intérêt auparavant, dit Anundsen.

Dans le même temps, il précise que les augmentations de taux d’intérêt sont venues d’un niveau de taux d’intérêt égal à zéro, et que les taux d’intérêt, comme le signale la Norges Bank, n’augmenteront pas beaucoup plus.

– Le plein effet des taux d’intérêt ne s’est pas encore produit, je pense donc que nous assisterons à une baisse des prix de l’immobilier qui se poursuivra pendant encore quelques mois, ajoute-t-il.

Anundsen énumère également l’effet purement psychologique que la hausse des taux d’intérêt peut avoir, comme un autre facteur x possible – qui en soi peut conduire à une baisse des prix de l’immobilier plus importante que prévu. Pendant tout ce temps, vous avez traversé une période où vous avez pu supposer « qu’il devient de moins en moins cher d’avoir un prêt ».

Baisse d’activité

Dans un peu plus de deux semaines, Eiendom Norge proposera une nouvelle jauge de température pour le marché du logement, sous la forme de statistiques sur l’évolution des prix des logements en novembre. Cela après septembre et octobre a vu les plus fortes baisses de prix sur une base mensuelle depuis plus de dix ans.

Le PDG Grethe Wittenberg Meier de Privatmegleren déclare que leurs courtiers signalent une baisse d’activité en novembre.

– Cela fait un mois que plus de gens se sont assis sur la clôture, où plus de gens veulent déménager, mais le repoussent. Le niveau d’activité a été inférieur à ce qu’il est normalement en novembre, dit Meier et ajoute :

– Je suppose que nous sommes à un niveau légèrement inférieur à celui de 2018 et 2019. Nous sommes à un niveau inférieur à celui d’avant la pandémie, mais pas aussi bas que pendant la crise financière.


La directrice générale Grethe Wittenberg Meier à Privatmegleren rapporte que plusieurs acheteurs de maisons se sont maintenant assis sur la clôture.

La directrice générale Grethe Wittenberg Meier à Privatmegleren rapporte que plusieurs acheteurs de maisons se sont maintenant assis sur la clôture. (Photo : Gunnar Blondal)

Elle dit que ce n’est pas un arrêt complet, mais parle d’une nette correction du marché. Les maisons se vendent quand même en peu de temps et qu’elles respectent souvent le prix, mais les courtiers ont donc moins de mandats que d’habitude.

– Ce qui est excitant, c’est que le besoin d’échanges de maisons sera toujours là quand les temps s’amélioreront. Cela va s’aggraver, mais la question est de savoir quand. La plupart des crises ont duré environ six mois, et nous avons commencé à voir ce déclin en septembre, dit Meier.

Voir un déclin

Hedda Ulvness, directrice générale d’Eie eiendomsmegling, dit que novembre a été caractérisé par un « plus grand nombre » de maisons sur le marché sans être vendues. Elle appelle cela « une correction » pour revenir à un marché du logement normal – après six premiers mois de forte croissance des prix de l’immobilier.

– Ce que nous voyons en novembre est une diminution du nombre de maisons vendues. Le nombre de maisons d’occasion vendues jusqu’à présent cette année est en baisse d’environ 11% par rapport à la même période l’an dernier, tandis que les ventes jusqu’à présent en novembre sont en baisse de 22% par rapport à novembre de l’année dernière, dit-elle.

Un facteur important a été la limitation du taux d’intérêt sur le montant d’un prêt pouvant être contracté. Cela s’est d’autant plus concrétisé que les certificats de financement ont expiré.


Chez Eie eiendomsmegling, les ventes jusqu'à présent en novembre sont en baisse de 22% par rapport au mois correspondant de l'année dernière, selon la directrice générale Hedda Ulvness.

Chez Eie eiendomsmegling, les ventes jusqu’à présent en novembre sont en baisse de 22% par rapport au mois correspondant de l’année dernière, selon la directrice générale Hedda Ulvness. (Photo : Gunnar Blondal)

À titre d’exemple, Ulvness souligne qu’une famille qui aurait reçu un prêt de 8 millions de NOK en janvier pourrait désormais emprunter 6,5 millions de NOK.

– Il y a une différence de près de 20 pour cent. Elle affecte la liquidité du marché du logement, et donc à la fois le volume des transactions et les prix. Certains des clients que nous rencontrons sont désormais incapables d’acheter, explique Ulvness.

Dans la plus grande chaîne de courtage du pays, DNB Eiendom, le temps de rotation est également un peu plus élevé que le mois dernier, mais toujours à un niveau bas par rapport aux années précédentes, selon la directrice générale Renate Sørestrand-Hansen.

– De nombreuses maisons ont été mises en vente jusqu’à présent en novembre et beaucoup de maisons sont vendues étonnamment rapidement, dit Sørestrand-Hansen.

Elle caractérise le marché et les ventes comme normaux pour la période de l’année.

– Il y a beaucoup de maisons sur le marché, plus que la moyenne des dix dernières années, donc les acheteurs ont le choix entre plusieurs maisons. Le prix est en baisse et, en moyenne, les maisons sont maintenant vendues un peu en dessous du prix demandé.(Conditions)Copyright Dagens Næringsliv AS et/ou nos fournisseurs. Nous aimerions que vous partagiez nos cas en utilisant des liens, qui mènent directement à nos pages. La copie ou d’autres formes d’utilisation de tout ou partie du contenu ne peuvent avoir lieu qu’avec une autorisation écrite ou dans la mesure permise par la loi. Pour plus de termes voir ici.