Les loyers des bureaux et des logements se séparent cette année

Le marché locatif, à la fois dans le marché du logement et dans l’immobilier commercial, a connu des années de forte croissance des prix de location. Les prix de location des biens locatifs ont augmenté de 7,5 % en un an dans les grandes villes. En un an, le prix de location à Oslo a augmenté de 6,5 %, tandis qu’à Trondheim, le prix de location a augmenté de 13,6 %.

Les prix de location des locaux à usage de bureaux, mesurés à la date de signature, ont augmenté de 14 %.

À l’avenir, nous pouvons voir que les prix de location des logements et des entreprises iront dans deux directions très différentes. On s’attend à une baisse du prix moyen des loyers des bureaux cette année, tandis que le prix des loyers des logements pourrait continuer à augmenter.

Comment est-ce possible?

Oui, principalement parce que le prix de location des bureaux et des logements a des facteurs différents. C’est-à-dire qu’il existe différents facteurs qui déterminent la direction dans laquelle les prix de location respectifs évoluent.

Permettez-moi de commencer par le marché des bureaux, qui laisse derrière lui une année de croissance saine des loyers. L’augmentation des prix des loyers a probablement épargné au marché des bureaux une forte baisse de valeur l’an dernier, car les taux d’intérêt à long terme se sont bien redressés au cours de la dernière année. Pourquoi le loyer a-t-il autant augmenté ?

Elle doit être considérée dans le contexte de plusieurs facteurs, mais le plus important est celui-ci : Forte croissance de l’emploi. Le marché du travail en Norvège a été chaud au cours de l’année écoulée. Les entreprises ont eu du mal à trouver des employés pour maintenir la production alors que le chômage était à un niveau record.

Dans les emplois de bureau, la croissance annuelle de l’emploi au deuxième trimestre de l’année dernière était de 5,8 % et de 4,7 % au troisième trimestre.

À l’avenir, cependant, cela semble sombre. Le message du rapport sur le réseau régional et de l’enquête sur les attentes de la Norges Bank est clair. Les perspectives de croissance de l’économie sont négatives et une baisse de la croissance de l’emploi est attendue à l’avenir.

Chez Handelsbanken Capital Markets, nous prévoyons que l’emploi à la fin de cette année sera inférieur de 1,5 % au niveau actuel. La dernière fois que l’emploi a chuté de plus d’un pour cent, à l’exception de la pandémie, c’était pendant la crise financière. Ensuite, les prix de location ont chuté de plus de dix pour cent.

La différence entre le ralentissement pendant la crise financière et la récession attendue de l’économie norvégienne est que la banque et la finance ont été particulièrement touchées pendant la crise financière. Ainsi, nous ne pensons pas que les prix de location vont baisser de plus de dix pour cent cette fois, mais plutôt de quatre pour cent.

Si la croissance des prix des loyers cette année finit par être la même que l’année dernière, toute la baisse de valeur des biens commerciaux sera terminée, étant donné que l’exigence de rendement a augmenté à 4,35 %, comme nous le pensons. Selon nous, c’est cependant très peu probable, étant donné que l’économie norvégienne se dirige vers une récession avec une baisse de l’emploi.

Passons au marché du logement. Les prix des maisons ont baissé durant l’automne, tandis que les loyers ont pris la direction opposée. Il est largement admis que les prix des logements continueront de baisser. Mais le prix de la location a augmenté, surtout dans les villes, et nous nous attendons à ce qu’il continue d’augmenter.

En un an, les prix des loyers à Oslo ont augmenté d’un bon 6 %, tandis qu’à Stavanger, ils ont augmenté de 15 %. Il doit être considéré dans le contexte à la fois d’une immigration nette élevée due à la fois aux réfugiés d’Ukraine et à l’immigration de travail, en plus du fait qu’il existe un nombre limité de logements locatifs.

L’année dernière, plus de 35 000 réfugiés sont venus d’Ukraine. Le scénario intermédiaire de l’UDI montre 30 000 à 50 000 nouveaux réfugiés cette année. Il n’y aura donc pas de manque de demande de logements locatifs en premier lieu. De plus, il y a trop peu de biens locatifs, surtout à Oslo. Cependant, une exigence de fonds propres réduite pour les achats de résidences secondaires, de 40 % à 15 %, pourrait contribuer à accroître la demande de résidences secondaires à louer.

En tout état de cause, cela ne suffira pas à empêcher une nouvelle hausse des prix des loyers l’an prochain.

En règle générale, on constate que les prix des loyers et les prix des logements vont dans des directions opposées : lorsque les prix des logements baissent, les prix des loyers augmentent, et vice versa. Lorsque moins de personnes voudront entrer sur le marché de la propriété, la demande de biens locatifs augmentera. L’inverse se produira naturellement si chacun préfère acheter sa propre maison.

Au cours de l’année à venir, il semble y avoir un large consensus parmi les économistes et également Eiendom Norge sur le fait que les prix des logements continueront de baisser en raison de la hausse des taux d’intérêt. Mais les prix de location feront probablement le contraire.

La récession et une baisse de la croissance de l’emploi ne briseront pas ce marché locatif, dans une situation où la reprise nette est aussi élevée qu’elle l’est.(Termes)Copyright Dagens Næringsliv AS et/ou nos fournisseurs. Nous aimerions que vous partagiez nos cas en utilisant des liens, qui mènent directement à nos pages. La copie ou d’autres formes d’utilisation de tout ou partie du contenu ne peuvent avoir lieu qu’avec une autorisation écrite ou dans la mesure permise par la loi. Pour plus de termes voir ici.