Le marché locatif doit-il être régulé par les prix ? | DN

Dans de nombreux pays, la tarification sur le marché de la location est réglementée. Cela s’applique également en Norvège, bien que les restrictions y soient assez faibles. Les prix d’un bail ne peuvent être ajustés à la hausse qu’en fonction de l’évolution des prix à la consommation (IPC), mais la durée du contrat est souvent courte.

Traditionnellement, les économistes ont été négatifs sur les mesures qui interfèrent avec les mécanismes du marché. La théorie économique indique plusieurs effets négatifs de la réglementation des prix, et les études empiriques ont largement également trouvé ces effets.

Les effets négatifs proviennent :

• Offre d’emploi réduite s’il existe un plafond de revenus pour se voir attribuer un logement réglementé.
• Effets de verrouillage, car il est si économiquement avantageux de vivre dans un logement réglementé.
• Réduction de l’offre de logements, car la réglementation des prix entraîne une baisse de la construction de logements et donc une augmentation des loyers et des prix des logements non réglementés.

Il convient de reconsidérer ce point de vue, sur la base des conclusions d’une étude récemment publiée, qui examine le marché du logement à New York (par les chercheurs Favilukis, Mabille et Van Nieuwerburgh, 2023). L’étude développe un modèle global qui permet d’évaluer différentes mesures pour rendre le logement plus abordable.

Les mesures envisagées sont une augmentation de la proportion de logements à loyers réglementés, une augmentation de la construction de logements en centre-ville, une attribution plus ciblée de logements à loyers réglementés et des aides au logement. La réglementation des loyers étudiée est la stabilisation des loyers, qui est très répandue à New York : dans les logements à loyer stabilisé, le loyer augmente moins que sur le marché libre, ce qui signifie que la réduction de la vie dans ces logements augmente avec la durée du séjour.

• L’augmentation de la proportion de logements réglementés est la mesure qui augmente le plus le bien-être.
• Une allocation plus ciblée de logements réglementés augmente également le bien-être, mais dans une moindre mesure.
• L’augmentation de l’offre de logements n’a qu’un faible effet positif sur le bien-être, car elle n’aide pas autant les plus pauvres, mais a d’autres effets positifs.
• Les subventions au logement, financées par l’impôt sur le revenu, n’augmentent pas le bien-être. En effet, l’augmentation de l’impôt sur le revenu réduit l’offre de main-d’œuvre et pousse les personnes à revenu élevé à quitter la ville.

Les auteurs soulignent que les résultats sont dus au logement locatif abordable agissant comme une assurance dans une économie où les gens ont une aversion pour le risque. Les coûts de logement non réglementés représentent une très grande partie du revenu des personnes qui ne peuvent pas se le permettre dans les grandes villes, comme New York. La réglementation des prix offre une alternative moins coûteuse qui améliore le niveau de vie des personnes à faible revenu.

L’élément d’assurance est précieux si les personnes à faible revenu ont une forte probabilité de se voir attribuer un logement à prix réglementé et une forte probabilité de pouvoir rester dans le logement tant que le revenu est faible. Les effets négatifs de la réglementation des prix mentionnés ci-dessus sont plus que compensés par le gain d’assurance.

Favilukis et les autres chercheurs soutiennent également qu’il faut examiner les effets d’équilibre de la réglementation des loyers, c’est-à-dire comment la politique dans une ville affecte les déplacements, la construction de logements et les prix relatifs à la fois entre le centre et la banlieue, et à l’intérieur et à l’extérieur de la ville.

Un problème avec l’étude, c’est qu’elle ne se penche pas sur la répartition. Les auteurs supposent que les gens ne se soucient que de la taille et de l’emplacement de la maison en périphérie ou au centre. Mais le logement est très différent. Certains sont soucieux de la vue, d’autres d’un jardin ou d’un emplacement abrité. Le mécanisme des prix sur le marché du logement est un bon moyen d’attribuer les maisons individuelles à ceux qui en veulent le plus. Mais dans les villes où la réglementation des loyers est généralisée, la répartition et la mobilité entre les appartements sont difficiles à réaliser.

Ces conditions indiquent que le gain de la réglementation des loyers est probablement quelque peu inférieur à ce que montre l’étude.

Quelle part de cela peut être transférée au marché du logement en Norvège, qui est assez différent de NYC ?

En Norvège, nous avons plus de redistribution vers les personnes à faible revenu, et les régimes d’assurance sociale tels que les prestations de maladie, les allocations de chômage et autres sont plus généreux qu’aux États-Unis. Cela réduit le besoin de redistribution et d’assurance sous la forme d’une réglementation des loyers. Néanmoins, c’est aussi dans les villes norvégiennes que les personnes à faible revenu ont du mal à s’offrir un logement convenable, comme l’illustre l’indice des soins infirmiers d’Eiendom Norge.

L’offre de logements sociaux en Norvège est mise en place en dernier recours absolu, où il existe des critères d’attribution très stricts. Il est également courant de louer un groupe, c’est-à-dire environ le prix du marché pour les maisons.

Ainsi, même dans les grandes villes de Norvège, le bien-être pourrait probablement être accru grâce à une offre accrue et à une baisse des prix des logements municipaux.(Conditions)Copyright Dagens Næringsliv AS et/ou nos fournisseurs. Nous aimerions que vous partagiez nos cas en utilisant des liens, qui mènent directement à nos pages. La copie ou d’autres formes d’utilisation de tout ou partie du contenu ne peuvent avoir lieu qu’avec une autorisation écrite ou dans la mesure permise par la loi. Pour plus de termes voir ici.