Le resserrement hypothécaire conduit-il à plus d’inégalités ?

Finanstilsynet propose maintenant de durcir la réglementation des prêts. La proposition vient d’être mise en consultation.

Finanstilsynet a fondé son évaluation sur des considérations de stabilité financière uniquement, sans évaluer les effets distributifs de la réglementation hypothécaire. Ceci même si le ministère des Finances a demandé à l’autorité de contrôle de faire rapport sur la manière dont la réglementation affecte différents groupes d’emprunteurs. L’autorité a évalué les effets sur les primo-accédants et les acheteurs de maison dans les quartiers, mais pas sur différents groupes en fonction des revenus et de la richesse.

Si les exigences de la réglementation des prêts ont des effets distributifs négatifs, cela aura probablement des conséquences majeures. La Norges Bank l’exprime bien dans une annexe à la note de consultation de Finanstilsynet : « L’entrée sur le marché du logement, c’est-à-dire lorsque vous achetez votre premier logement, est importante dans un marché où les prix des logements augmentent sur une longue période, car elle aura une forte effets sur la façon dont la richesse d’une personne se développe tout au long de sa vie.

Finanstilsynet reconnaît dans la note de consultation que les exigences « des pratiques de prêt des entreprises financières affectent plus que d’autres certains groupes d’emprunteurs dans la population, y compris les groupes ayant relativement peu d’épargne et de faibles revenus », mais conclut après un court paragraphe qu’il est « difficile évaluer comment les exigences de la réglementation des prêts au logement fixées collectivement ont fonctionné pour différents groupes de la société ».

La question à laquelle il aurait fallu répondre est de savoir dans quelle mesure les exigences de la réglementation des prêts signifient que les personnes à faible revenu ou à faible patrimoine, ou les parents à faible revenu ou à faible patrimoine, entrent sur le marché du logement plus tard que les autres – et avec moins de capital.

Dans l’annexe susmentionnée de la Norges Bank, vous trouverez des analyses qui fournissent un bon point de départ pour répondre à cette question.

• La Norges Bank estime que l’obligation de supporter un taux d’intérêt plus élevé de cinq points de pourcentage, ce que l’on appelle l’exigence de stress sur les taux d’intérêt, limite davantage les opportunités pour les ménages à faible revenu. La raison en est que les frais de subsistance normaux représentent une plus grande partie du revenu des personnes à faible revenu. Il en reste alors moins pour payer des intérêts accrus.
• La Norges Bank présente également les résultats préliminaires de la recherche sur les effets distributifs des exigences en matière de ratio d’endettement. Les chercheurs constatent que la richesse des parents est importante lorsque vous achetez votre première maison. Ceux dont les parents sont peu riches achètent leur premier logement plus tard que ceux dont les parents sont très riches. L’analyse montre qu’environ la moitié seulement de la différence s’explique par les caractéristiques des acheteurs eux-mêmes, telles que leurs propres revenus, leur richesse et leur éducation.

Les chercheurs constatent que la différence de temps d’achat semble avoir augmenté avec le temps. Ils soulignent que cela peut être lié à l’introduction et au durcissement de la réglementation hypothécaire, mais que d’autres explications, telles que l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, ne peuvent être exclues.

Il est difficile d’évaluer les effets distributifs de la réglementation des prêts, mais ce n’est pas impossible. Des analyses de modèles simples du type de celles que la Norges Bank a effectuées pour l’exigence de tension sur les taux d’intérêt devraient également être possibles pour l’exigence de ratio d’endettement maximal – pour différentes hypothèses sur les caractéristiques des acheteurs eux-mêmes et de leurs parents. Il existe probablement des recherches pertinentes dans d’autres pays. Finalement, il y aura également plus de résultats des recherches en cours sur les conditions norvégiennes.

Le ministère des Finances doit maintenant se demander si la note de consultation fournit une base suffisante pour se prononcer sur le degré de rigueur de la réglementation des prêts. Il peut être utile de se rappeler que le guide des instructions de l’étude est assez clair sur le fait que « les effets distributifs importants doivent être décrits » et que si « la mesure recommandée a des effets négatifs significatifs pour certains groupes, l’étude doit fournir des informations particulières à ce sujet ».

La considération de la stabilité financière est importante. Selon toute vraisemblance, il est logique d’avoir une certaine réglementation des hypothèques. Mais nous devons en savoir plus sur les effets distributifs afin d’évaluer à quel point les exigences doivent être strictes.

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