Comment sera le marché du logement en 2023 ?

Norges Bank prend généralement l’ascenseur pour descendre et monter les escaliers lors de la fixation du taux d’intérêt directeur. Au cours de la dernière année, il a pris l’ascenseur. Elle a des conséquences dans tous les secteurs de l’économie, y compris le marché du logement.

Les prix des maisons ont déjà chuté de 2,6 % corrigés des variations saisonnières par rapport au pic d’août, et nous, à Handelsbanken Capital Markets, pensons que la Norges Bank n’a « plus » qu’une dernière augmentation de 25 points en mars avant de se retirer. La plupart des élévations ont ainsi été couvertes.

Nous estimons que près de la moitié de la baisse des prix des logements est déjà achevée, corrigé des variations saisonnières.

2023 sera une année où les prix des logements trouveront un nouveau prix d’équilibre compte tenu du nouveau niveau des intérêts hypothécaires. Nous pensons que les prix de l’immobilier l’année prochaine chuteront de 4%, en moyenne annuelle.

La double hausse des taux d’intérêt de la Norges Bank en septembre, en plus des hausses de novembre et décembre, n’apparaîtra probablement pas encore dans les statistiques des prix de l’immobilier. Nous le voyons d’abord dans les chiffres de décembre et des trois premiers mois de 2023.

Par conséquent, nous pensons que la baisse des prix se poursuivra, désaisonnalisée, jusqu’en mai. Janvier est le mois où les prix des maisons augmentent normalement le plus, le facteur saisonnier est de 2,5 %. Le printemps est une période où le marché du logement est normalement vigoureux.

Nous prévoyons une croissance des prix en janvier, mais que les prix augmenteront moins que la normale – c’est-à-dire une baisse désaisonnalisée (nominale).

Un certain nombre de modifications législatives entrent en vigueur à la fin de l’année. Premièrement, le gouvernement a décidé de modifier le test de résistance dans la réglementation des prêts. Cela signifie que vous êtes maintenant testé par rapport à un taux d’intérêt hypothécaire supérieur de trois points de pourcentage à celui existant, contre cinq points de pourcentage auparavant, avec un taux d’intérêt minimum de sept pour cent.

Quelle sera l’ampleur de cet effet ?

Selon l’enquête hypothécaire de Finanstilsynet, seulement 5 % des nouveaux prêts de remboursement ont été accordés après août, avec un déficit de liquidités calculé. Parallèlement, cette proportion augmenterait probablement si le taux d’intérêt hypothécaire augmentait à 4,25 %, ce qui implique un test de résistance de 9,25 %. Il aurait fixé une limite au montant des prêts que les banques auraient accordés, par rapport à un test de résistance de 7,25 %.

Nous pensons que la modification de la réglementation modérera la baisse.

D’autre part, la nouvelle loi sur les conventions financières peut fixer une limite au nombre de clients qui reçoivent un financement provisoire pour l’achat d’un logement neuf. Cela peut conduire à une accumulation de logements invendus en début d’année, ce qui peut à son tour renforcer la baisse corrigée des variations saisonnières des prix des logements. À un moment donné, ceux qui ont pu vendre leur maison doivent également entrer sur le même marché pour acheter une nouvelle maison. Ensuite, les ventes peuvent reprendre et la chute des prix de l’immobilier peut être atténuée.

Nous ne croyons pas à une reprise du marché immobilier une fois le creux atteint, mais plutôt à une évolution modérée. Vers le début de l’été, nous pensons que les prix de l’immobilier se sont « stabilisés » à un nouveau niveau.

Certains facteurs atténuent la baisse des prix de l’immobilier : Après une année de baisse des salaires réels, nous pouvons nous attendre à une croissance des salaires réels cette année. Chez Handelsbanken, nous prévoyons une croissance des salaires de 4,6 % et une inflation de 4,1 %. Il y a, bien sûr, une grande incertitude quant à l’évolution future des prix, mais la forte croissance des salaires sera un facteur qui tirera vers le haut. De plus, la nette reprise est à son meilleur depuis 2014, si bien que la demande de logements sera certainement présente dans le futur.

Lorsque nous sortons vers l’automne, les prix des maisons ont toujours tendance à baisser, et nous pensons que cela se produira également cette année. Contrairement à l’automne derrière nous, où les prix de l’immobilier ont chuté plus que la normale, nous pensons que les prix de l’immobilier cette année chuteront au rythme d’un automne tout à fait normal.

Et qu’en est-il d’Oslo ?

Le marché du logement dans la capitale est très sensible aux taux d’intérêt. Au départ, on aurait pu penser que les prix de l’immobilier à Oslo chuteraient plus que les prix nationaux de l’immobilier au cours de l’année à venir, après toutes les hausses de taux d’intérêt de la Norges Bank. Nous ne le pensons pas.

Premièrement, trop peu de logements ont été construits à Oslo : jusqu’en novembre dernier, 1 667 logements avaient été autorisés à construire, alors que la moyenne depuis la crise financière est de 2 771 logements.

En outre, nous pensons que la baisse des prix des maisons à Oslo sera limitée par la modification de l’exigence de fonds propres pour les achats de résidences secondaires, qui sera réduite de 40 à 15 %. Dans une situation de forte croissance des prix de location et de baisse des prix de l’immobilier, l’immobilier locatif peut être un investissement attractif pour beaucoup. Lorsque l’immigration nette est aussi élevée qu’elle l’est et qu’il semble qu’il y aura au moins autant de réfugiés d’Ukraine l’année prochaine, cela maintient la croissance des prix des loyers.

Pour les raisons susmentionnées, nous pensons que les prix de l’immobilier à Oslo augmenteront plus que les prix nationaux de l’immobilier après le creux attendu. Le résultat sera alors la même moyenne pour Oslo que pour la Norvège sur une base annuelle : une baisse des prix de 4 %.

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