Jamais auparavant le marché du logement en Norvège n’avait ouvert aussi vivement qu’en 2022. En janvier, les prix ont augmenté de 4,8 %, un record, et tout au long de l’hiver et du printemps, les appels d’offres sont devenus beaucoup plus chauds que d’habitude. Ensuite, les doubles hausses de taux d’intérêt et les augmentations galopantes des prix ont commencé à mordre.
– La forte baisse des prix à l’automne n’a pas été si sensationnelle. Ce qui est étrange, c’est le retard avec lequel l’effet des taux d’intérêt a frappé le marché, déclare Grethe Meier, PDG de Privatmegleren.
– Et le plein effet taux d’intérêt n’est toujours pas éliminé. La question est de savoir dans quelle mesure les prix vont encore baisser. Je pense que la correction se poursuivra cet hiver et qu’elle ne s’inversera qu’en mai, dit Meier.
Un marché du logement qui a longtemps semblé exceptionnellement robuste face à des perspectives macroéconomiques troublées a finalement connu un revirement brutal en septembre de l’année dernière. Les prix de vente ont fortement chuté après plusieurs doubles hausses de taux d’intérêt par la gouverneure de la banque centrale Ida Wolden Bache. Et tout au long de l’automne, la baisse s’est intensifiée.
Je pense que la croissance annuelle s’est évaporée
Après novembre, les prix avaient chuté de 6% à l’échelle nationale depuis le pic d’août, une évolution qui n’a pas été observée au cours de ces mois depuis la crise financière.
Mercredi, les statistiques des prix des logements pour décembre seront publiées, et donc également le résumé pour l’ensemble de 2022. Le marché du logement a tendance à rester calme à l’approche de Noël, avec des volumes de ventes plus faibles et des prix en baisse. Plusieurs grands courtiers affirment que la fin de l’année dernière a également été inhabituellement faible – suffisamment pour anéantir la croissance globale des prix de toute l’année.
– Maintenant, les prix ont rapidement chuté de 8,5 % par rapport au sommet, puis la croissance pour toute l’année est ramenée vers zéro, dit Meier.
L’évolution négative du marché est renforcée par les hausses des taux d’intérêt, l’inflation et les ménages pessimistes, selon Renate Sørestrand-Hansen, PDG de DNB Eiendom.
Comme Eie et Privatmegleren, elle estime la chute du prix nominal de l’immobilier en décembre à environ 2 %.
– Cela signifie que nous nous retrouvons avec une croissance des prix à peu près stable pour l’ensemble de l’année, déclare Sørestrand-Hansen.
Problèmes de prêt
Elle prédit d’autres baisses de prix cet hiver et appelle cela un « atterrissage en douceur » après les conditions sauvages de la pandémie. En 2020 et 2021, les maisons norvégiennes sont devenues environ 20 % plus chères en moyenne.
– Que la forte hausse des prix se soit maintenant arrêtée et que nous obtenions une correction sur le marché, je pense que c’est sain, déclare le responsable de DNB Eiendom.
Renate Sørestrand-Hansen, responsable de la propriété DNB. (Photo : Øyvind Elvsborg)
Il y a eu de nombreux appels d’offres en décembre, en même temps que plusieurs acheteurs de maisons ont eu des problèmes de financement – après que les frais d’intérêt et d’autres dépenses ont commencé à augmenter l’automne dernier. Les certificats de financement ont diminué et certains clients des banques se sont également vu refuser des hypothèques à moins qu’ils ne vendent d’abord la maison qu’ils possèdent déjà.
Selon Carl Geving, directeur de l’Association norvégienne des agents immobiliers, le resserrement du crédit a probablement amené un certain nombre d’acheteurs de maisons à s’asseoir sur la clôture en prévision des banques disposées à prêter davantage après la nouvelle année.
– Les acheteurs attendent, et toute l’incertitude a également poussé plusieurs à reporter la vente de leur maison. Je m’attends à ce que les volumes de ventes en décembre soient bien inférieurs à ceux de 2021 et 2020, dit-il.
Le 1er janvier, le gouvernement a réduit l’exigence relative à l’ampleur d’une future augmentation des taux d’intérêt que les emprunteurs hypothécaires doivent supporter. Cela donne aux banques la possibilité d’accorder des hypothèques un peu plus importantes.
– Un plus grand nombre d’acheteurs de maisons en veulent probablement plus, ce qui est maintenant possible, dit Geving.
Des doutes sur la ruée vers les investisseurs
Il est particulièrement enthousiasmé par l’effet d’un autre changement que le gouvernement a apporté aux règles hypothécaires à partir du Nouvel An : l’exigence de fonds propres pour les acheteurs de résidences secondaires à Oslo a été réduite de 40 à 15 %.
– Certains investisseurs resteront probablement assis et attendront que les prix baissent davantage, mais lorsqu’il sera désormais beaucoup plus facile d’obtenir un financement, il deviendra plus intéressant d’acheter un logement comme objet d’investissement à Oslo à l’avenir. Comme le manque de logements neufs persiste dans la capitale, il existe également des perspectives de croissance des prix à long terme, explique le courtier en chef.
– Ce n’est pas forcément bon pour les primo-accédants ?
– Non, il y a un conflit clair ici, car les investisseurs et les primo-accédants regardent souvent dans le même segment avec des appartements plus petits. Lorsque l’exigence d’une valeur nette de 40 % pour les maisons secondaires a été introduite en 2017, la considération pour les premiers acheteurs était précisément la raison, dit-il.
Le chef de Privatmegleren doute que l’assouplissement accélère particulièrement le désir d’investir dans le marché du logement en premier lieu.
– Pour les petits investisseurs, cela peut aider, mais pour les professionnels, ce n’est pas l’équité qui est le défi. En outre, il existe désormais une grande incertitude quant à la fiscalité des résidences d’investissement suite aux propositions du comité fiscal, explique Meier.(Conditions)Copyright Dagens Næringsliv AS et/ou nos fournisseurs. Nous aimerions que vous partagiez nos cas en utilisant des liens, qui mènent directement à nos pages. La copie ou d’autres formes d’utilisation de tout ou partie du contenu ne peuvent avoir lieu qu’avec une autorisation écrite ou dans la mesure permise par la loi. Pour plus de termes voir ici.
