Un effondrement des prix sur le marché du logement semble désormais peu probable

Il y a maintenant 5 475 000 personnes vivant en Norvège, soit 60 000 de plus qu’à la même période l’année dernière (chiffres au 30 septembre).

Après près de dix ans de croissance démographique en baisse, entraînée par une immigration nette en baisse, la croissance démographique approchera cette année les anciens sommets des années 2012-2013. À l’époque, il y avait une forte croissance de l’immigration de travail, après que la Pologne soit devenue membre de l’UE en 2004 et partie de l’espace Schengen en 2007. Mais dans les années qui ont suivi 2013, la tendance s’est inversée, et là encore c’était surtout l’immigration de travail en provenance d’Europe de l’Est. qui a affecté la croissance démographique en Norvège.

La couronne norvégienne s’est affaiblie et les travailleurs migrants ont vu leurs salaires mesurés dans la monnaie de leur pays d’origine considérablement affaiblis. Et surtout, cela avait beaucoup à dire que plusieurs des économies d’Europe de l’Est étaient florissantes.

Maintenant, il y a des raisons complètement différentes pour lesquelles la croissance démographique en Norvège s’est accélérée. L’UDI rapporte que jusqu’à présent cette année, un peu plus de 33 000 demandeurs d’asile sont arrivés d’Ukraine. Il est prévu un total de 40 000 cette année et 30 000 autres l’année prochaine, mais cela peut bien sûr changer rapidement.

Quelles sont les conséquences d’une croissance démographique aussi forte et soudaine ?

Pour le marché du travail, cela se traduira probablement par une augmentation de la main-d’œuvre. Si l’emploi n’augmente pas autant, cela conduira à une augmentation du chômage. Cela se produit en même temps que le chômage devrait augmenter légèrement à l’avenir pour d’autres raisons conjoncturelles.

Qu’en est-il du marché du logement?

Nous avons déjà constaté des effets clairs de cette forte croissance démographique sur le marché locatif. Dans une période où l’offre de biens locatifs a diminué, la demande locative a fortement augmenté.

Les politiciens ont travaillé dur pendant plusieurs années pour réduire la part des logements secondaires, notamment en augmentant la valeur des actifs des logements secondaires et en introduisant des exigences spéciales en matière de fonds propres pour l’achat de logements secondaires à Oslo, et ils ont réussi. Les municipalités demandent des logements locatifs privés au nom des réfugiés ukrainiens, car il n’y a pas assez de logements municipaux disponibles pour les y loger.

Cela se produit en même temps que la demande locative d’autres groupes de la société augmente également.

Les augmentations de taux d’intérêt qui ont eu lieu l’année dernière, et surtout maintenant après l’été, signifient que le test de résistance des clients des prêts des banques – vous devez faire face à une augmentation de cinq points de pourcentage du taux d’intérêt par rapport au niveau actuel – empêche davantage de personnes d’obtenir une attestation de financement. Pour ceux qui n’en sont pas complètement empêchés, le prix d’achat maximum sera de toute façon moins élevé que s’ils demandaient une attestation de financement avant l’été.

L’inflation s’installe également. Par ailleurs, le budget de référence du Sifo a été mis à jour fin septembre, et tient désormais compte de la forte croissance des prix à la consommation intervenue depuis la précédente publication en février. Les banques utilisent ces budgets dans l’évaluation des demandes de prêt, et la mise à jour entraînera le rejet d’un plus grand nombre de demandes de prêt.

Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi la demande sur le marché locatif augmente.

Les statistiques d’Eiendom Norges et d’Eiendomsverdi AS montrent que les prix de location étaient de 6% plus élevés au troisième trimestre qu’à la même période l’an dernier. Il s’agit d’une croissance en pourcentage environ deux fois plus forte que la variation sur douze mois des prix de l’immobilier.

La croissance est particulièrement forte dans la région de Stavanger et à Oslo.

Ces statistiques, comme d’autres statistiques sur les prix de location, ne couvrent que les grandes villes. S’il y avait eu des statistiques sur les prix des loyers qui couvraient toutes les municipalités du pays, je soupçonne qu’on aurait vu une croissance généralisée des prix des loyers, car la croissance démographique est maintenant répartie sur tout le pays.

Il y a donc aujourd’hui un net déplacement de la demande de logements des propriétaires-occupants vers le marché locatif, mais la demande globale de logements est stable. Outre le fait que nous prévoyons une baisse significative de la construction de logements jusqu’en 2024, c’est une autre raison pour laquelle une chute des prix sur le marché du logement semble peu probable.

Si les réfugiés ukrainiens retournent en Ukraine dès la fin de la guerre, cela ne sera probablement qu’une conséquence à court terme pour le marché locatif. Cependant, un rapport d’Imdi publié fin octobre, basé sur des entretiens avec des réfugiés ukrainiens en Norvège, montre que la plupart des personnes interrogées pensent que la guerre et leur séjour en Norvège seront plus longs. Seuls 26 % ont déclaré vouloir retourner en Ukraine dès la fin de la guerre.

Cela suggère que les Ukrainiens peuvent vivre ici à long terme et, dans ce cas, ils deviendront éventuellement des acheteurs indépendants sur le marché immobilier norvégien.

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